Wer eine Eigentumswohnung vermietet und die Sondereigentumsverwaltung (SEV) an eine Hausverwaltung überträgt, stößt bei der Preisfrage schnell auf ein Problem: Es gibt keinen einheitlichen Tarif. Anders als bei der WEG-Verwaltung, die sich an gesetzlichen Vorgaben orientiert, wird die SEV frei zwischen Eigentümer und Verwaltung vereinbart. Was das für die tatsächlichen Kosten bedeutet und worauf Sie beim Vergleich achten sollten, zeigt dieser Überblick.
Warum es keinen SEV-Festpreis gibt
Die WEG-Verwaltung ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt, mit einem klar umrissenen Aufgabenkatalog aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Eigentümerversammlung. Für die Sondereigentumsverwaltung gibt es keine vergleichbare gesetzliche Grundlage. Welche Leistungen im Regelsatz enthalten sind und was als Zusatzleistung gesondert berechnet wird, legt allein der Verwaltervertrag fest. Genau das erklärt, warum sich die genannten Preise am Markt so stark unterscheiden.
Preisspannen der Sondereigentumsverwaltung
Nach dem DDIV-Branchenbarometer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) lag der durchschnittliche Regelsatz für die Sondereigentumsverwaltung zuletzt bei rund 18 bis 22 Euro pro Einheit und Monat, abhängig von der Objektgröße: Größere Anlagen mit über 100 Einheiten liegen dabei tendenziell am unteren Ende, kleinere Bestände am oberen. Aktuelle Angebote am Markt bewegen sich teils deutlich darüber, häufig im Bereich von 25 bis 50 Euro, unter anderem weil viele Verwaltungen inzwischen digitale Zusatzleistungen wie ein Eigentümerportal standardmäßig einpreisen. Die Spanne hat weitere konkrete Gründe:
- Kombiniert oder einzeln: Wird die SEV zusammen mit der WEG-Verwaltung durch denselben Anbieter übernommen, fällt der Satz in der Regel niedriger aus als bei einer separat beauftragten Verwaltung.
- Objektgröße: Wer mehrere vermietete Einheiten im selben Objekt verwaltet lässt, zahlt pro Einheit oft weniger als bei einer einzelnen Wohnung.
- Region: In gefragten Lagen und Ballungsräumen liegen die Sätze tendenziell höher als in ländlicheren Regionen.
- Mieterfluktuation: Häufige Mieterwechsel bedeuten mehr Aufwand für Übergaben und Neuvermietung, was sich im Preis niederschlagen kann.
Eine einzelne, allgemeingültige Zahl zu nennen wäre irreführend. Aussagekräftiger ist ein Vergleich mehrerer konkreter Angebote für Ihr Objekt.
Zusatzkosten neben dem SEV-Regelsatz
Neben der monatlichen Grundvergütung berechnen viele Verwaltungen bestimmte Vorgänge separat, etwa die Begleitung eines Mieterwechsels, eine Mieterhöhung oder die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Ob diese Leistungen im Regelsatz enthalten sind oder gesondert abgerechnet werden, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter erheblich. Ein günstiger Regelsatz mit vielen Zusatzkosten kann am Ende teurer sein als ein höherer Satz, der bereits die meisten Leistungen abdeckt.
Sind die Kosten der SEV auf den Mieter umlegbar?
Nein. Die Kosten für die Sondereigentumsverwaltung zählen zu den Verwaltungskosten und gehören damit zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten. Sie trägt der Eigentümer selbst, unabhängig davon, wie hoch sie ausfallen.
Sind SEV-Kosten steuerlich absetzbar
Bei einer vermieteten Wohnung lassen sich die Kosten der Sondereigentumsverwaltung in der Regel als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen, da sie unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen. Bei selbst genutztem Eigentum entfällt diese Möglichkeit. Für die genaue steuerliche Behandlung im Einzelfall ist der Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Praxistipp: Lassen Sie sich beim Angebotsvergleich immer genau aufschlüsseln, welche Leistungen im Regelsatz enthalten sind, insbesondere Mieterwechsel, Mieterhöhungen und die Nebenkostenabrechnung. Ein direkter Vergleich der reinen Monatspreise ohne diesen Blick auf den Leistungsumfang führt leicht zu falschen Schlüssen.
FAQ: Häufige Fragen zu den Kosten der Sondereigentumsverwaltung
Wie teuer ist eine Sondereigentumsverwaltung?
Laut DDIV-Branchenbarometer liegt der historische Durchschnitt bei rund 18 bis 22 Euro pro Einheit und Monat, aktuelle Marktangebote häufig zwischen 25 und 50 Euro, abhängig davon, ob die SEV mit der WEG-Verwaltung kombiniert wird, wie groß das Objekt ist und in welcher Region es liegt.
Ist die Sondereigentumsverwaltung teurer als die Mietverwaltung?
Beide Begriffe bezeichnen im Kern eine ähnliche Leistung, die Verwaltung einer vermieteten Wohnung. SEV wird meist als Zusatzleistung zur bestehenden WEG-Verwaltung pro Einheit abgerechnet, während eigenständige Mietverwaltung teils auch prozentual zur Bruttomiete kalkuliert wird. Ein direkter Vergleich lohnt sich im Einzelfall.
Kann ich die Kosten der SEV von der Steuer absetzen?
Bei vermietetem Eigentum in der Regel ja, als Werbungskosten. Bei selbst genutzten Wohnungen ist das nicht möglich.
Lohnt sich SEV auch bei nur einer vermieteten Wohnung?
Das hängt vom eigenen Zeitaufwand ab. Wer selbst wenig Zeit für Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung und Mieterwechsel hat, profitiert oft schon bei einer einzelnen Einheit von einer professionellen SEV.
Fazit
Eine pauschale Zahl für die Sondereigentumsverwaltung gibt es nicht, dafür ist der Markt zu unterschiedlich. Wer echte Angebote vergleicht und genau hinschaut, was im Regelsatz enthalten ist, trifft eine deutlich fundiertere Entscheidung als beim reinen Blick auf den Monatspreis. Sind Sie zugleich Mitglied einer WEG, lohnt sich außerdem der Blick auf einen kombinierten Anbieter, wie eingangs beschrieben sind hier häufig niedrigere Sätze pro Einheit möglich als bei getrennter Beauftragung. Was die Sondereigentumsverwaltung konkret leistet, haben wir in einem separaten Beitrag zusammengefasst. In einem unverbindlichen Erstgespräch erstellen wir Ihnen ein transparentes Angebot für Ihre Wohnung.
Foto: Unsplash / Jakub Żerdzicki
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Steuerberater.
