Welche Kosten dürfen eigentlich auf Mieter umgelegt werden, und welche nicht? Diese Frage klingt einfach, sorgt in der Praxis aber regelmäßig für Streit. Grundlage ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die in § 2 abschließend festlegt, welche Kostenarten umlagefähig sind. Wer eine Position darüber hinaus abrechnet, riskiert Widerspruch und im Zweifel eine unwirksame Abrechnung, einer von mehreren typischen Fehlern in der Nebenkostenabrechnung. Dieser Beitrag zeigt die vollständige Liste, was sich seit 2024 verändert hat und wo Vermieter am häufigsten stolpern.
Was ist das § 2 BetrKV?
Die Betriebskostenverordnung listet insgesamt 17 Kostenarten, die ein Vermieter grundsätzlich auf Mieter umlegen darf, vorausgesetzt, die Umlage ist im Mietvertrag vereinbart. Die Liste ist abschließend. Das bedeutet: Eine Kostenart, die dort nicht auftaucht, darf auch dann nicht abgerechnet werden, wenn sie dem Vermieter tatsächlich entstanden ist.
Die umlagefähigen Betriebskosten als Liste im Überblick
| Grundsteuer | Die laufende öffentliche Last des Grundstücks |
| Wasserversorgung | Frischwasser, Grundgebühren, Zähler und Wasseraufbereitung |
| Entwässerung | Gebühren für Schmutz- und Regenwasser |
| Heizung | Brennstoffe, Betrieb, Wartung und Messung der Anlage |
| Warmwasser | Betrieb und Wartung der zentralen Warmwasserversorgung |
| Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen | Kombinierte Anlagen für beide Bereiche |
| Aufzug | Strom, Betrieb, Wartung und die vorgeschriebene TÜV-Prüfung |
| Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Gebühren für Abfuhr und Tonnenbereitstellung |
| Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Reinigung gemeinschaftlich genutzter Bereiche wie Flur und Keller |
| Gartenpflege | Laufende Pflege der Außenanlagen und Grünflächen |
| Beleuchtung | Strom für Treppenhaus, Keller und Außenbereiche |
| Schornsteinreinigung | Kehrgebühren, soweit nicht bereits in den Heizkosten enthalten |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäudeversicherung des Hauses |
| Hauswart | Vergütung für laufende Aufgaben, sofern keine Reparaturarbeiten enthalten sind |
| Gemeinschaftsantenne und Breitbandnetz | Eingeschränkt umlagefähig, siehe nächster Abschnitt |
| Wäschepflege | Betrieb gemeinschaftlich genutzter Waschküchen |
| Sonstige Betriebskosten | Weitere laufende Kosten, die im Mietvertrag konkret benannt sein müssen |
Wichtige Änderung seit 2024: Kabelanschluss und Glasfaser sind nicht umlagefähig
Bis Juni 2024 durften Vermieter die Gebühren für einen Kabelanschluss pauschal über die Nebenkosten umlegen, unabhängig davon, ob ein Mieter den Anschluss überhaupt nutzte. Dieses sogenannte Nebenkostenprivileg wurde durch die Novelle des Telekommunikationsgesetzes abgeschafft. Seit 1. Juli 2024 ist eine solche pauschale Umlage von Kabel-TV-Gebühren nicht mehr zulässig, auch nicht für bereits bestehende Altanlagen.
An ihre Stelle ist eine neue, aber deutlich engere Regelung getreten: Wer eine gebäudeinterne Glasfaserinfrastruktur neu errichten lässt, darf ein Bereitstellungsentgelt umlegen, gedeckelt auf maximal 60 Euro pro Jahr und Wohnung, befristet auf in der Regel fünf, in Ausnahmefällen bis zu neun Jahre. Wer diese Umstellung in seinen Abrechnungen noch nicht nachvollzogen hat, rechnet unter Umständen seit über einem Jahr eine unzulässige Position ab, mit entsprechendem Rückzahlungsrisiko.
Nicht umlagefähige Betriebskosten
Zwei Kostenblöcke bleiben grundsätzlich beim Vermieter, unabhängig davon, wie hoch sie ausfallen:
Verwaltungskosten umfassen den Aufwand für die Hausverwaltung selbst, Buchhaltung, Kontoführungsgebühren und Porto. Auch die Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung zählen dazu und dürfen nicht separat auf Mieter umgelegt werden.
Instandhaltung und Reparaturen betreffen die Beseitigung von Schäden und Abnutzung, etwa eine Dachreparatur oder Malerarbeiten. Diese Kosten trägt der Vermieter aus eigener Tasche oder aus einer eigenen Rücklage. Bei einer WEG kommt hier die Erhaltungsrücklage ins Spiel, die genau für solche Maßnahmen vorgesehen ist und ebenfalls nicht auf Mieter umlagefähig ist.
Voraussetzung: Vereinbarung im Mietvertrag
Auch eine grundsätzlich umlagefähige Kostenart darf nur abgerechnet werden, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Ein pauschaler Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht dafür meist aus. Eine Ausnahme bilden die sonstigen Betriebskosten, hier verlangt die Rechtsprechung eine konkrete, einzeln benannte Kostenart, ein allgemeiner Sammelbegriff genügt nicht.
Praxistipp: Prüfen Sie bei jeder neuen Kostenposition zwei Dinge gleichzeitig. Erstens, steht sie tatsächlich in der Liste des § 2 BetrKV. Zweitens, ist sie so im Mietvertrag vereinbart, dass ein Mieter sie nachvollziehen kann. Fehlt eines von beidem, ist die Position angreifbar, selbst wenn die Kosten real entstanden sind.
FAQ: Häufige Fragen zu umlagefähigen Betriebskosten
Umlagefähige Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum oder die Nutzung des Gebäudes regelmäßig entstehen und die er nach § 2 BetrKV auf die Mieter umlegen darf, etwa Grundsteuer, Wasserversorgung oder Heizung.
Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Sie trägt der Vermieter selbst, unabhängig von ihrer Höhe.
Nein. Diese Kosten zählen zu den Verwaltungskosten und sind nicht umlagefähig, auch dann nicht, wenn eine externe Hausverwaltung mit der Abrechnung beauftragt wird.
Grundsätzlich nicht mehr. Seit 1. Juli 2024 ist die pauschale Umlage von Kabel-TV-Gebühren abgeschafft. Umlagefähig ist stattdessen unter engen Voraussetzungen nur noch ein gedeckeltes Bereitstellungsentgelt für neu verlegte Glasfaseranschlüsse.
Fazit
Die Liste der umlagefähigen Betriebskosten ist abschließend, und genau das macht sie zur Grundlage jeder rechtssicheren Abrechnung. Wer eine Kostenart abrechnet, die nicht dazugehört, oder eine veraltete Regelung wie die alte Kabelumlage weiterführt, riskiert Widerspruch und Nachzahlungsausfälle. Als Mietverwaltung prüfen wir für unsere Kunden jede Kostenposition gegen die aktuelle Rechtslage und halten Abrechnungen auf dem neuesten Stand. In einem unverbindlichen Erstgespräch schauen wir gemeinsam, wo Ihre Abrechnung heute steht.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Ihre zuständige Mieterrechtsorganisation.
