Die gesetzliche Pflicht für fernablesbare Zähler rückt unaufhaltsam näher: Noch rund fünf Monate, dann ist endgültig Schluss mit dem klassischen Ablesetermin vor Ort. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle bestehenden Altgeräte weichen und durch fernablesbare Zähler ersetzt oder nachgerüstet werden.
Wer die Frist verpasst, riskiert eine angreifbare Abrechnung und ein Kürzungsrecht der Mieter. Was WEGs und Vermieter in Schwerin, Rostock und ganz Mecklenburg-Vorpommern jetzt wissen und tun müssen, zeigt dieser Überblick.
Was bedeutet die Pflicht für fernablesbare Zähler und woher kommt sie?
Die Rechtsgrundlage bildet die Heizkostenverordnung (HKVO), die 2021 zur Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie novelliert wurde. Ein Messgerät gilt nach § 5 Abs. 2 HKVO als fernablesbar, wenn die Verbrauchsdaten ohne Zugang zur einzelnen Wohnung ausgelesen werden können:
- Per Funk
- Per Walk-by-Verfahren (vom Treppenhaus aus)
- Per Drive-by-Verfahren (direkt am Gebäude vorbei)
Der klassische Vor-Ort-Termin mit Klingeln und Wohnungszutritt entfällt damit vollständig. Das Ziel: Eigentümer und Mieter sollen ihren Verbrauch regelmäßig nachvollziehen können, um gezielter Energie einzusparen.
Die wichtigsten Fristen im Überblick
Seit 1. Dezember 2021: Neu installierte Geräte müssen ausschließlich fernablesbar sein
Seit 1. Dezember 2022: Neu eingebaute Geräte müssen zusätzlich interoperabel und Smart-Meter-Gateway-fähig sein. Sind in einem Gebäude bereits fernablesbare Zähler vorhanden, ist Mietern eine monatliche Verbrauchsübersicht zur Verfügung zu stellen
Bis 31. Dezember 2026: Alle bestehenden, nicht fernablesbaren Geräte müssen nachgerüstet oder ausgetauscht sein
Ab dem 1. Januar 2027 dürfen Messgeräte ohne Fernablesefunktion nicht mehr für die Verbrauchsabrechnung genutzt werden.
Bis 31. Dezember 2031: Bereits vor Dezember 2022 installierte fernablesbare Geräte, die noch nicht interoperabel oder SMGW-fähig sind, müssen entsprechend nachgerüstet werden
Wer ist betroffen?
Die Pflicht für fernablesbare Zähler gilt für Gebäude mit zentraler Heiz- oder Warmwasserversorgung und mindestens zwei Wohneinheiten.
Betroffen sind WEGs, private Vermieter (auch mit nur einer vermieteten Einheit) sowie die Hausverwaltungen, die diese Objekte in Mecklenburg-Vorpommern betreuen. Für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser, in denen Eigentümer selbst wohnen, gilt die Pflicht nicht. Eine Befreiung gibt es ansonsten nur in sehr seltenen Härtefällen (etwa bei technischer Unmöglichkeit).
Hinweis zu Kaltwasserzählern: Diese sind von der HKVO-Pflicht ausgenommen. Hier entscheiden die Bundesländer und teilweise die Landesbauordnung über separate Regelungen.
Was passiert, wenn die Frist verpasst wird?
Mieter dürfen bei fehlender oder unvollständiger Umsetzung ihre Heizkostenabrechnung kürzen. Nach § 12 HKVO sind das 3 Prozent bei fehlender Fernablesbarkeit, weitere 3 Prozent bei fehlender monatlicher Verbrauchsinformation und bis zu 15 Prozent, wenn überhaupt keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt.
In der Summe sind theoretisch bis zu 21 Prozent Kürzung möglich, zusätzlich zu den Fehlerquellen, die schon heute Nebenkostenabrechnungen anfechtbar machen. Eine Abrechnung auf Basis nicht konformer Zähler wird im Streitfall zusätzlich leichter angreifbar.
Wie eng die Zeit inzwischen wird, zeigt eine Umfrage des VDIV Deutschland unter mehr als 300 Immobilienverwaltungen: Zum Befragungszeitpunkt Anfang 2025 waren erst 58 Prozent der WEG-Einheiten und 61 Prozent der Mietobjekte umgerüstet. 55 Prozent der Verwaltungen nannten fehlende Handwerker und Messdienstleister als größte Hürde. Wer jetzt erst mit der Planung beginnt, trifft also auf einen spürbar ausgelasteten Markt.
Wer trägt die Kosten für fernablesbare Zähler?
Werden fernablesbare Zähler gekauft, trägt der Eigentümer die Anschaffungskosten, eine direkte Umlage auf die Mieter ist nicht möglich. Eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist eine Option, begrenzt auf maximal 8 Prozent der Investitionskosten pro Jahr.
Werden die Zähler stattdessen gemietet statt gekauft, lassen sich die laufenden Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Welches Modell sich rechnet, hängt von Anzahl der Einheiten, Vertragslaufzeit und vorhandenen Rücklagen ab.
Was WEGs zusätzlich beachten müssen
Die Umrüstung läuft in einer WEG nicht automatisch. Sie braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung, und schon hier stellt sich eine praktische Frage: Handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme oder um eine modernisierende Maßnahme? Davon hängt ab, welche Mehrheit für den Beschluss nötig ist, eine der vielen Aufgaben, die eine WEG-Verwaltung im Alltag korrekt einordnen muss. Eine sauber vorbereitete und dokumentierte Beschlussfassung schützt vor späteren Anfechtungen. Gerade an solchen Schnittstellen aus Technik, Recht und Organisation zeigt sich, wo Selbstverwaltung an ihre Grenzen kommt und wo eine professionelle Verwaltung den Prozess sicherer macht.
Praxistipp: Warten Sie nicht bis zum vierten Quartal 2026. Holen Sie jetzt Angebote ein, klären Sie Kauf oder Miete für neue fernablesbare Zähler und bereiten Sie den Beschluss für die nächste Eigentümerversammlung vor. Wer früh plant, umgeht die Lieferengpässe und Terminprobleme, die laut VDIV-Umfrage bereits heute spürbar sind.
FAQ: Häufige Fragen zu fernablesbaren Zählern
Wann werden fernablesbare Zähler endgültig Pflicht?
Für neu installierte Geräte gilt die Regelung bereits seit Ende 2021. Die Übergangsfrist für alte, bestehende Messgeräte endet am 31. Dezember 2026. Spätestens ab dem 1. Januar 2027 müssen die neuen Geräte flächendeckend im Einsatz sein, da Abrechnungen ohne Funkfunktion ab dann nicht mehr rechtssicher sind.
Wer muss den Einbau der Geräte veranlassen?
In der Pflicht stehen die Eigentümer und Vermieter von Gebäuden mit zentraler Heiz- oder Warmwasserversorgung (ab zwei Wohneinheiten). Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) übernimmt die Hausverwaltung die Organisation und Angebotseinholung, der finale Beschluss muss jedoch zwingend durch die Eigentümerversammlung erfolgen.
Mit welchen Kosten ist zu rechnen?
Die Preise variieren je nach Modell und ob Sie die Geräte kaufen oder mieten:
– Kauf: Ein elektronischer Heizkostenverteiler kostet ca. 15 bis 40 Euro, Warmwasserzähler liegen zwischen 40 und 110 Euro. Diese Anschaffungskosten trägt der Eigentümer.
– Miete: Ein Heizkostenverteiler kostet zur Miete meist 5 bis 7 Euro im Jahr.
Der Vorteil des Mietmodells: Die Kosten für Miete, Montage und die laufende Ablesung lassen sich in der Regel als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Ist eine Heizkostenabrechnung ohne fernablesbare Zähler ab 2027 noch zulässig?
Sie bleibt technisch möglich, birgt aber massive finanzielle Risiken. Mieter haben bei fehlender Ausstattung ein gesetzliches Kürzungsrecht von bis zu 21 Prozent (nach § 12 HKVO). Zudem ist eine solche Abrechnung im Streitfall vor Gericht extrem leicht anfechtbar. Nur fernablesbare Zähler garantieren Ihnen ab 2027 eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung.
Gibt es Ausnahmen von der gesetzlichen Pflicht?
Ausgenommen sind lediglich Einfamilienhäuser sowie Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer eine Wohneinheit selbst bewohnt. Für alle anderen Mehrfamilienhäuser gibt es Befreiungen nur in extremen Härtefällen, etwa bei nachweisbarer technischer Unmöglichkeit. Kaltwasserzähler fallen übrigens nicht unter die Heizkostenverordnung – hier regeln die einzelnen Bundesländer die Pflichten separat.
Fazit
Die Frist zum 31. Dezember 2026 betrifft praktisch jede WEG und jeden Vermieter mit zentraler Heizungsanlage. Wer jetzt plant, vermeidet Zeitdruck, Lieferengpässe und das Risiko einer gekürzten Abrechnung.
Wir übernehmen für unsere Kunden die Koordination mit Messdienstleistern, bereiten die nötigen Beschlüsse vor und sorgen dafür, dass die Umrüstung fristgerecht und rechtssicher läuft. In einem unverbindlichen Erstgespräch schauen wir gemeinsam, wo Ihre Immobilie aktuell steht.
Jetzt unverbindliches Erstgespräch vereinbaren und Immobilie absichern!
