Monat für Monat geht der Betrag ab. Aber was genau steckt im Hausgeld bei Ihrer Eigentumswohnung und wie erkennen Sie, ob er für Ihr Gebäude realistisch ist? Dieser Beitrag erklärt die Zusammensetzung, liefert geprüfte Richtwerte und zeigt, worauf Eigentümer im norddeutschen Bestand besonders achten sollten.
Was ist Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?
Hausgeld ist der monatliche Pflichtbeitrag, den Sie als Wohnungseigentümer an Ihre Eigentümergemeinschaft zahlen.
Mit dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung haben Sie Ihre vier Wände erworben und sind gleichzeitig Miteigentümer des gesamten Gebäudes mit Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Aufzug und Außenanlagen. Für alles, was alle Eigentümer gemeinsam nutzen und instand halten müssen, zahlen Sie gemeinsam über das Hausgeld.
Das Hausgeld ist damit das Pendant zur Nebenkostenvorauszahlung eines Mieters. Mit dem wesentlichen Unterschied, dass es nicht nur laufende Betriebskosten enthält, sondern auch eine gesetzlich vorgeschriebene Rücklage für zukünftige Reparaturen.
Zwei häufige Verwechslungen: Das Hausgeld ist kein Mietbetrag. Sie zahlen es als Eigentümer, nicht als Mieter und es hat nichts mit staatlichem Wohngeld (Sozialleistung nach WoGG) zu tun. Zwei komplett verschiedene Begriffe.
Wie hoch Ihr Hausgeld ist, entscheidet nicht Ihr Verwalter allein. Rechtsgrundlage ist § 28 Abs. 1 WEG: Der Verwalter stellt jährlich einen Wirtschaftsplan auf, die Eigentümerversammlung beschließt ihn per Mehrheitsbeschluss. Das Hausgeld ist daran gebunden und es ist keine freiwillige Zahlung. Wer nicht zahlt, dem kann die Gemeinschaft die Forderung gerichtlich vollstrecken.
Was steckt im Hausgeld und was nicht?
Das Hausgeld deckt alles ab, was mit dem Betrieb und dem Erhalt des Gemeinschaftseigentums zusammenhängt: Versicherungen für das Gebäude, Hausmeisterdienste, Reinigung von Treppenhaus und Außenanlagen, Strom für Gemeinschaftsflächen, Wasser und Abwasser für gemeinschaftliche Anlagen, Wartungsverträge für Aufzug, Heizung und Rauchwarnmelder, Müllentsorgung und das Verwalterhonorar samt Kosten für Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Eigentümerversammlung.
Dazu kommt der wichtigste und am häufigsten unterschätzte Posten: die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage). Sie ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gesetzlich vorgeschrieben. Dach, Fassade, Heizungsanlage, Leitungen, all das hat eine begrenzte Lebensdauer. Die Rücklage ist der Puffer, damit eine fällige Dacherneuerung nicht plötzlich als Sonderumlage auf Sie zukommt. Wer als Eigentümer keine ausreichende Rücklage einzahlt, spart am falschen Ende und zahlt es irgendwann mit Zinsen zurück.
Was das Hausgeld nicht abdeckt: alles, was Ihre Wohnung selbst betrifft. Reparaturen innerhalb der eigenen vier Wände, Renovierungen Ihrer Wohnung, Schäden an Ihrer eigenen Einbauküche. Das ist Sondereigentum und liegt bei Ihnen. Vermieten Sie Ihre Wohnung, können Sie die umlagefähigen Betriebskosten aus dem Hausgeld an Ihren Mieter weitergeben. Die Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage bleiben bei Ihnen.
Alles zur Sondereigentumsverwaltung, was sie leistet und für wen sie sich lohnt lesen Sie in unserem Beitrag: Was ist Sondereigentumsverwaltung (SEV) und für wen lohnt sie sich?
Wie hoch sollte das Hausgeld sein?
Für eine Eigentumswohnung in einer typischen WEG liegt das Hausgeld zwischen 2,50 und 4,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Neubauten mit geringem Reparaturbedarf liegen eher darunter, ältere Gebäude mit komplexerer Ausstattung oder erkennbarem Sanierungsbedarf darüber.
Den größten Einfluss auf die Höhe hat die Erhaltungsrücklage. Als etablierte Berechnungsgrundlage gilt die Peterssche Formel. Empirisch ermittelt und seit Jahrzehnten Branchenstandard ist:
Jährliche Rücklage = (Herstellungskosten des Gebäudes × 1,5) ÷ 80 Jahre × 0,7
Der Faktor 0,7 bildet ab, dass nach Peters 65–70 % der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Als Richtwert ergibt sich daraus 0,80 – 1,50 € pro Quadratmeter und Monat allein für die Rücklage.
Ergänzend bietet § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) altersabhängige Orientierungswerte, ursprünglich für öffentlich geförderten Wohnraum, in der Praxis als allgemeiner Anhaltspunkt etabliert:
| Gebäudealter | Jahreswert pro m² | Monatswert pro m² |
|---|---|---|
| unter 21 Jahre | ca. 7,10 € | ca. 0,59 € |
| 21 bis 32 Jahre | ca. 9,00 € | ca. 0,75 € |
| ab 32 Jahren | ca. 11,50 € | ca. 0,96 € |
Diese Werte sind keine Pflichtgrenzen, aber ein belastbarer Anhaltspunkt. Besonders wenn Sie prüfen wollen, ob Ihre WEG ausreichend anspart.
Was bedeutet das für Schwerin und Rostock?
Wer in Schwerin oder Rostock eine Eigentumswohnung besitzt, hat es in den meisten Fällen mit einem sehr spezifischen Gebäudebestand zu tun. Das wirkt sich direkt auf das Hausgeld aus und wird oft unterschätzt.
Schwerin – Großer Dreesch, Neu Zippendorf, Mueßer Holz: Die drei Plattenbau-Stadtteile im Schweriner Süden entstanden zwischen 1971 und 1989: die Grundsteinlegung für den Großen Dreesch erfolgte am 11. November 1971, Mueßer Holz als dritter Bauabschnitt entstand zwischen 1978 und 1989. Ein Großteil der Gebäude wurde in den 1990ern und frühen 2000ern im Rahmen der Städtebauförderung Ost saniert. Neue Fassaden, Balkone, teils neue Heizungsanlagen. Wer heute dort Eigentümer ist, wohnt in einem Gebäude mit einem Sanierungsalter von 20 bis 35 Jahren. Erste Bauteile aus der Sanierungsrunde nähern sich ihrer nächsten Erneuerung. Die Erhaltungsrücklage sollte das bereits einpreisen.
Schweriner Innenstadt und Schelfstadt: Trotz DDR-zeitlicher Abrissplanungen haben sich in der Schweriner Altstadt und der Schelfstadt viele Gründerzeit- und Vorkriegsgebäude erhalten. Diese Gebäude sind heute 80 bis über 100 Jahre alt. WEGs in diesem Bestand haben den höchsten Rücklage- und Instandhaltungsbedarf und häufig historisch zu niedrig angesetzte Rücklagen.
Rostock: Evershagen entstand zwischen 1969 und 1978 als Plattenbausiedlung mit rund 8.700 Wohnungen, Lütten Klein etwas früher. Laut der städtischen Wohnungsgesellschaft WIRO umfasst allein ihr Bestand 27.452 Plattenbauwohnungen der Baujahre 1953 bis 1990, die meisten davon in Lütten Klein und Evershagen. Dazu kommt Gründerzeitbestand in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt. Wer in Rostock kauft oder besitzt, sollte das Gebäudealter immer gegen die aktuelle Rücklagenhöhe halten.
In WEGs der DDR-Nachfolgegebäude wurde das Hausgeld über Jahre absichtlich niedrig gehalten, teils um Eigentümer zu entlasten, teils um Wohnungen leichter verkaufen zu können. Das rächt sich, wenn die erste größere Instandsetzung ansteht und kein ausreichendes Polster da ist. Eine realistische Erhaltungsrücklage von Anfang an gehört deshalb zu den wichtigsten Aufgaben einer professionellen WEG-Verwaltung in Schwerin und Rostock.
Wann ist das Hausgeld zu hoch oder zu niedrig?
Zu hohes Hausgeld ist selten das echte Problem. Es bedeutet meist, dass die WEG konservativ plant und eine solide Rücklage aufbaut. Eigentümer können in der Eigentümerversammlung eine Anpassung beantragen, wenn die Rücklage nachweislich überdimensioniert ist.
Zu niedrig, das ist das häufigere und gefährlichere Problem. Konkrete Warnsignale: Das Hausgeld liegt bei einem Altbau deutlich unter 2,50 €/m²/Monat, die Rücklage ist seit Jahren kaum gewachsen, ein aktueller Wirtschaftsplan fehlt oder der Verwalter kann nicht sagen, für welche Maßnahmen die Rücklage ausreicht.
Rechtlich gilt: Der BGH hat in einem Urteil vom 26.09.2025 (V ZR 108/24) bestätigt, dass Eigentümer bei der Beschlussfassung über Hausgeldvorschüsse ein weites Ermessen haben. Anfechtbar wird ein Beschluss erst, wenn er evident zu niedrige oder überhöhte Vorschüsse festsetzt. Praktisch bedeutet das: Eine zu niedrig angesetzte Rücklage ist zunächst beschlussfähig, schützt aber nicht vor den finanziellen Folgen, wenn das Dach kommt.
Zu den Aufgaben einer Hausverwaltung gehört es, die Rücklage realistisch zu planen und transparent auszuweisen.
Was sollten Käufer vor dem Kauf prüfen?
Fordern Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung immer die letzten drei Jahresabrechnungen und den aktuellen Wirtschaftsplan an. Daraus erkennen Sie, wie realistisch das Hausgeld angesetzt ist und ob die Rücklage zum Gebäudealter passt. Niedrig wirkendes Hausgeld im Inserat kann ein Zeichen für eine unterdimensionierte Rücklage sein und damit für eine Sonderumlage kurz nach dem Kauf.
Fazit
Das Hausgeld bei der Eigentumswohnung ist kein willkürlicher Monatsbetrag. Es ist die finanzielle Grundlage dafür, dass Ihr Gemeinschaftseigentum funktioniert und seinen Wert behält. Wer versteht, woraus es sich zusammensetzt und welche Richtwerte für das eigene Gebäude gelten, kann in der Eigentümerversammlung fundiert mitreden und erkennt frühzeitig, ob die WEG auf solidem Fundament steht.
Gerade in Schwerin und Rostock, wo der Großteil des Bestands aus sanierten Nachwendegebäuden oder Gründerzeitbauten besteht, ist das keine theoretische Frage. Die nächste Instandsetzung kommt. Die Frage ist nur, ob die Rücklage dafür bereit ist. Lesen Sie dazu auch, welche 6 entscheidenden Faktoren über den Werterhalt Ihrer Immobilie in MV entscheiden.
IMMO.BEING erstellt für WEGs in Schwerin, Rostock und Dümmer jährliche Wirtschaftspläne, die Rücklagehöhe und Betriebskosten transparent abbilden. Wenn Sie wissen möchten, ob Ihre aktuelle Verwaltung das sauber aufstellt, sprechen Sie uns an.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
Häufig gestellte Fragen
Hausgeld zahlen Eigentümer für das Gemeinschaftseigentum ihrer WEG. Nebenkosten zahlen Mieter für die Bewirtschaftung ihrer gemieteten Wohnung. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, kann er die umlagefähigen Betriebskosten aus dem Hausgeld an den Mieter weitergeben, nicht aber Verwaltungskosten und Erhaltungsrücklage.
Die WEG kann rückständiges Hausgeld gerichtlich vollstrecken, notfalls durch Zwangsversteigerung der Wohnung. Hausgeld ist keine freiwillige Zahlung.
Ja. Die Eigentümerversammlung beschließt den Wirtschaftsplan jährlich neu. Steigen Energiepreise, Versicherungsprämien oder Handwerkerkosten, wirkt sich das direkt auf das Hausgeld aus.
Nein. Der Rücklagenanteil gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Er geht beim Verkauf automatisch auf den Käufer über und wird üblicherweise im Kaufpreis berücksichtigt.
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