Bevor Sie die Sondereigentumsverwaltung (SEV) für Ihre vermietete Eigentumswohnung beauftragen, lohnt sich ein genauer Blick in den Verwaltervertrag. Anders als bei der WEG-Verwaltung gibt es hier keine gesetzlich vorgeschriebenen Mindestinhalte, was den Vertrag frei verhandelbar, aber eben auch fehleranfällig macht. Dieser Beitrag ist keine Vertragsvorlage zum Ausfüllen, sondern eine Checkliste. Sie zeigt, welche Punkte in einem soliden SEV-Vertrag stehen sollten, damit Sie wissen, worauf es ankommt.
Rechtlicher Rahmen: Ein Geschäftsbesorgungsvertrag (kein WEG-Vertrag)
Der SEV-Vertrag ist rechtlich kein Verwaltervertrag im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, sondern ein Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB. Das bedeutet vor allem, dass es keine keine automatische Beendigung durch eine Abberufung gibt, wie sie das WEG-Recht für die WEG-Verwaltung kennt. Was gilt, muss im Vertrag stehen, sonst greifen die allgemeinen Regeln des BGB.
Checkliste: Diese Punkte sollte der SEV-Vertrag enthalten
Vertragsparteien und Objekt
Eigentümer, Verwaltung und die konkrete Wohnung sollten eindeutig benannt sein, inklusive Adresse und gegebenenfalls Miteigentumsanteil.
Leistungsumfang
Welche kaufmännischen, technischen und organisatorischen Aufgaben sind im Regelsatz enthalten, welche werden gesondert abgerechnet? Eine detaillierte Aufstellung schützt vor Überraschungen. Was üblicherweise dazugehört und was typischerweise separat berechnet wird, haben wir in unserem Beitrag zu den Kosten der Sondereigentumsverwaltung zusammengefasst.
Vergütung und Zahlungsweise
Der monatliche Regelsatz, die Fälligkeit sowie eine klare Regelung, wie Sonderleistungen abgerechnet werden.
Vertragslaufzeit und Verlängerung
In der Praxis werden SEV-Verträge häufig über ein Jahr abgeschlossen und verlängern sich automatisch um ein weiteres Jahr, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird. Diese Verlängerungsklausel sollte klar und nicht versteckt formuliert sein.
Kündigungsfrist und Kündigungsform
Wie viele Monate vor Vertragsende muss gekündigt werden, und in welcher Form, schriftlich, per E-Mail? Fehlt eine vertragliche Regelung, greift ersatzweise § 621 BGB.
Vollmachtsumfang
Welche Entscheidungen darf die Verwaltung eigenständig in Ihrem Namen treffen, etwa bei kleineren Reparaturen, und ab welchem Betrag ist vorher Ihre Zustimmung nötig? Eine klare Wertgrenze verhindert Missverständnisse.
Haftungsregelung
Wie ist die Haftung bei Fehlern der Verwaltung geregelt, und gibt es eine Berufshaftpflichtversicherung? Fragen Sie aktiv danach, wenn der Vertrag dazu nichts sagt.
Regelung für den Fall eines Verkaufs
Was passiert mit dem SEV-Vertrag, wenn Sie die Wohnung verkaufen? Dazu gleich mehr, dieser Punkt wird häufig übersehen.
Trennung von Fremdgeldern
Mieteinnahmen sollten auf einem von der Verwaltung getrennt geführten Konto verwaltet werden, nicht auf einem allgemeinen Geschäftskonto.
Kündigungsfristen im Detail
Bei der ordentlichen, fristgemäßen Kündigung gilt zunächst, was der Vertrag vorsieht. In der Praxis sind das häufig drei Monate zum Vertragsende. Enthält der Vertrag keine Regelung, greift ersatzweise § 621 BGB: Bei monatlicher Vergütung ist eine Kündigung dann bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats möglich.
Eine außerordentliche, fristlose Kündigung ist nach § 626 BGB nur aus wichtigem Grund möglich, etwa bei Veruntreuung von Geldern, fehlender Kontotrennung oder Zahlungsunfähigkeit der Verwaltung. Die Kündigung muss dann innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des Grundes beim Verwalter eingehen.
Was viele nicht wissen: Der SEV-Vertrag geht beim Verkauf nicht automatisch über
Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, greift für den Mietvertrag der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 BGB, der Mietvertrag läuft mit dem neuen Eigentümer weiter. Für den SEV-Vertrag gilt das nicht. Er ist ein eigenständiges Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und der Verwaltung und geht nicht automatisch auf den Käufer über. Ob und wie der neue Eigentümer die bestehende SEV übernehmen kann, muss gesondert geregelt werden, entweder im Kaufvertrag oder durch eine neue Vereinbarung mit der Verwaltung. Wer das vor dem Notartermin übersieht, steht schnell mit zwei parallel laufenden, aber getrennten Verpflichtungen da.
Praxistipp: Lesen Sie insbesondere die Klauseln zu Verlängerung, Kündigungsfrist und Vollmacht zweimal, bevor Sie unterschreiben. Bei Unklarheiten lohnt sich eine kurze anwaltliche Prüfung, gerade weil der SEV-Vertrag anders als bei der WEG-Verwaltung frei verhandelbar ist und es keine gesetzlichen Mindeststandards gibt, auf die Sie sich verlassen könnten.
FAQ: Häufige Fragen zum SEV-Vertrag
Der SEV-Vertrag regelt die Beauftragung einer Hausverwaltung mit der Sondereigentumsverwaltung einer vermieteten Eigentumswohnung. Rechtlich handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB, nicht um einen WEG-Verwaltervertrag.
In der Praxis häufig ein Jahr, mit automatischer Verlängerung um jeweils ein weiteres Jahr, wenn nicht fristgerecht gekündigt wird. Die genaue Laufzeit ist frei vereinbar und steht im Vertrag.
Ordentlich nur unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Frist, üblicherweise drei Monate zum Vertragsende. Eine fristlose Kündigung ist nur bei einem wichtigen Grund nach § 626 BGB möglich.
Er geht nicht automatisch auf den Käufer über. Anders als der Mietvertrag muss die Übernahme der SEV gesondert geregelt werden.
Fazit
Ein sorgfältig geprüfter SEV-Vertrag erspart später Ärger, gerade weil es hier keine gesetzlichen Mindeststandards gibt wie bei der WEG-Verwaltung. Statt einer Vorlage von der Stange erstellen wir jeden Vertrag individuell und transparent, abgestimmt auf Ihre Wohnung und Ihre Situation. In einem unverbindlichen Erstgespräch besprechen wir gemeinsam, welche Punkte für Sie besonders relevant sind.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für die Prüfung eines konkreten Vertrags wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt.
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